Projet de loi 190 Loi modifiant le code civil afin de protéger les droits des locataires aînés

Mise en contexte

 Lors d’une activité de presse le 27 mai 2014 à Québec, le projet de loi 190 visant à protéger les droits des personnes aînées locataires a été déposé par Madame Françcoise David, députée du Parti Québec solidaire (QS) de la circonscription de Gouin. Elle l’a présenté en compagnie de Madame Lorraine Richard députée du Parti Québécois, Lyne Rémillard, du Réseau FADOQ, Lyne Parent, de l’Association québécoise des retraité(e)s des secteurs public et parapublic (AQRP), Judith Gagnon de l’Association québécoise de défense des droits des personnes retraitées et préretraitées (AQDR) et Martin Blanchard, représentant des comités logement de Petite-Patrie et de Rosemont.

Le 30 mai 2014, dans un article du journal Le Devoir, Madame David nous résume le projet, inspiré d’une loi française datant de 1989, de la façon suivante :

Un projet de loi tout simple […], deux articles : dans le cas où une personne aînée est en situation de vulnérabilité financière, physique ou psychologique, un propriétaire pourra encore reprendre son logement, mais il devra aider son locataire à se trouver un logement comparable dans le même arrondissement ou la même petite ville. Aucune éviction pour reprise ou agrandissement ne pourra avoir lieu en hiver.

Madame Rémillard, du réseau fadoc, nous rappelle que : 

le réseau a réussi, il y a un an, à mettre les quatre partis ensemble pour signer un contrat social en faveur d’une qualité de vie adéquate pour les aînés […|. Les gestes de Madame David […], c’est en lien direct avec ce qu’il se passe. On le sait que la population est vieillissante et il faut être conscient qu’on doit prendre des mesures pour que toute la société vive bien, ensemble. […] C’est une société qui doit faire face à ces questions-là.

Quatre partis ont donc signé ce projet de loi en période d’élection et celui-ci « compte également sur l'appui du maire de Montréal, Denis Coderre », a indiqué l’Aile parlementaire de Québec solidaire.

 

Origine et cheminement du projet de loi

Madame David  mentionne le problème d’origine : une « diminution du nombre de logements à loyer alors que beaucoup de Montréalais et Montréalaises peinent à se loger à prix abordable. »[1] Il y a éviction de logement pour différentes raisons évoquées par les propriétaires (agrandissement, subdivision, changement d'affectation ou reprise de possession, regroupement familial),  mais la vraie raison du nombre de logements locatifs en baisse, selon Québec solidaire, est la spéculation immobilière. Plus précisément, il y aurait augmentation de la spéculation immobilière en raison d’un potentiel de profit rapide pour les propriétaires ou les groupes de propriétaires.

Selon l’AQRP-CSQ (2014), il faut « assurer la santé et la sécurité financière des personnes aînées. Chaque abus en est un de trop. ».

Le parti sollicite la solidarité sociale, une protection supplémentaire, afin de soutenir les aînées et aînés, parce qu’il y a un coût social à laisser la situation telle qu’elle est en ce moment. Il y a vulnérabilité chez cette population au niveau familial, monétaire, etc. Les personnes âgées se retrouvent prises dans un processus et ont de la difficulté à se reloger. De surcroît, en déménageant, ces personnes perdent leur réseau d’entraide et leurs repères. Des recherches en politiques sociales, selon la députée solidaire, démontrent aussi que le déménagement peut causer une perte d’autonomie.

Les comités logement nous mentionnent que les : « Aînés [sont] surreprésentés dans les comités de logement, au niveau des reprises et des évictions de logement : alors qu’ils forment moins de 10 % ou 15% de la population, ils représentent plus du tiers des locataires qui s’adressent à nous pour des problèmes de reprise ou d’éviction. »

L’Aqdr (niveau national), indique qu’« il y a eu, il y a deux ans, une commission parlementaire, au niveau de la refonte de l’article 1974 du code civil, pour la résiliation du bail, pour amoindrir, raccourcir le délai de résiliation du bail. Et au niveau de l’éviction, il n’y a rien qui a été fait […] »[2]

Madame Richard, députée du Parti Québécois, a appuyé le dépôt du projet de loi et la discussion parlementaire. La commission parlementaire a souvent le rôle de bonifier le projet de loi et voir si l’on peut en retirer davantage.  

Dans le communiqué diffusé par l’Aile parlementaire de Québec solidaire, le 5 juin 2014, on apprend que le projet a été appelé par le gouvernement du Québec. Le débat sur l'adoption du principe a débuté à l'Assemblée nationale. Madame David a ensuite rencontré le ministre des Affaires municipales, Pierre Moreau, pour préciser les modalités du projet de loi.

Jean-Marc Salvet (2014), journaliste du journal Le Soleil, nous fait le point sur les dernières décisions en cette matière. Il affirme :

Le gouvernement de Philippe Couillard semble avoir fait une fleur à Québec solidaire en juin en permettant l'adoption de ce qu'on appelle le «principe» du projet de loi, un passage strictement symbolique. Il appert aujourd'hui que ce projet ne franchira aucune autre étape législative. L'esprit de collaboration avec Québec solidaire aurait déjà atteint ses limites dans ce dossier. [3]

Dans un autre article, Salvet (2014) mentionne que le ministre Pierre Moreau, « a dit souscrire à l'objectif de défendre les locataires âgés. Mais en ajoutant […] que le projet de loi […] serait difficilement applicable s'il devait voir le jour, selon des «spécialistes» de la Régie du logement et du ministère de la Justice. "[…] La question est de savoir si on peut l'amender sans le dénaturer."»

Nonobstant, le journaliste Louis Gagné de l’Agence QMI indique que Madame David est « déterminée à amener le projet de loi 190 au bout du processus législatif ». [4] D’ailleurs, Salvet (16 septembre 2014) précise que celle-ci a « commandé un «rapport d'analyse» qu'elle a acheminé au ministre Moreau - rapport dont l'un des coauteurs est professeur au Département des sciences juridiques de l'Université du Québec à Montréal, […] [qui] précise quels aînés seraient véritablement concernés. Il définit ce que signifie «trouver un logement comparable» et étaye le fait que cette notion a un sens juridique. » [5]

Avantages pour les personnes aînées, désavantages pour les propriétaires…

Alors que Françoise David nous affirme que les propriétaires tentent de « contourner la loi qui empêche de convertir les vieux immeubles locatifs en condominiums, Monsieur Hans Brouillette, directeur Affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIC), interviewé par Fayolle (29 mai 2014) accuse Madame David d’évoquer la spéculation immobilière pour trouver un moyen de détourner la loi actuelle ou de la modifier pour arriver à d’autres fins.»

La CORPIQ, dans son communiqué du 27 mai 2014, nous rappelle que « pour une reprise de logement, le locataire est informé au moins six mois à l'avance […] Monsieur Brouillette ajoute qu’il existe déjà un tribunal, un recours si un propriétaire veut évincer un locataire pour d’autres raisons que celles permises par la loi. De plus, en cas de mésentente, la Régie du logement accorde généralement au locataire un dédommagement arbitraire atteignant souvent des milliers de dollars. »

Également, la CORPIC se demande si la nouvelle loi n’incitera pas à une plus grande discrimination envers les personnes âgées de la part de propriétaires, qui estimeront que ça deviendra difficile d’évincer cette portion de la population. En effet, le directeur Affaires publiques de la CORPIQ nous indique que cela « rendrait systématiquement indésirables l'ensemble des clientèles perçues désormais comme un trop grand risque de location. […] Quelle mince chance auraient désormais les locataires à faible revenu de convaincre un propriétaire de leur louer […]? »

 

La CORPIC nous rappelle que le « droit fondamental inscrit dans le Code civil de reprendre un logement » a déjà été assez bafoué. En effet, ce regroupement « ne digère toujours pas la loi 22, [qui] a raccourci de trois à deux mois le préavis à donner par un locataire dans certaines circonstances pour quitter avant la fin de son bail, notamment pour déménager dans une résidence de personnes âgées, laissant ainsi le propriétaire sans loyer. » De plus, « […] [au] Québec, […] il demeure interdit d'exiger un dépôt de garantie ».

Selon l’APGM (29 mai 2014) l’expulsion interdite en hiver peut aussi : 

 

rendre précaire la santé financière des propriétaires privés puisque la grande majorité des locataires visés par le Projet de loi sont généralement insolvables. […] Interdire toute forme d'expulsion entre le 1er décembre et le 31 mars équivaudrait à offrir des mois gratuits à ces locataires fautifs, et ce, toujours aux frais des propriétaires.  On se rappelle que la réforme du Code de procédure civile prévoyait la possibilité de retarder une expulsion jusqu'à trois mois pour cause humanitaire et que cet article du projet de loi a été retiré à l'unanimité lors de l'étude article par article par les membres de la Commission parlementaire.

 

D’où vient cette volonté de transformer les logements locatifs en condos? Certainement, le profit y est pour quelque chose. Mais aussi, il est intéressant de rappeler les propos de la CORPIC dans son communiqué du 27 mai 2014 : « […] le Québec […] est un paradis pour les mauvais payeurs et pour ceux qui saccagent avant de déguerpir, ce qui décourage de plus en plus de propriétaires à louer et contribuent à la disparition de logements. » L’Association des propriétaires du Québec est en accord avec ces propos et précise sur son site Web que « la protection offerte aux locataires, laquelle ouvre la porte toute grande aux abus. Il faut cesser de retirer les droits aux propriétaires d'immeubles avant que ceux-ci ne finissent par se retirer du marché […]. Les propriétaires d'immeubles à revenus sont déjà exténués par le droit locatif actuel et son application […]. » [6]

 

Bref, selon l’Association des propriétaires d'appartements du Grand Montréal(APGM), « il n'appartient pas aux propriétaires privés du Québec de financer ou d'organiser les programmes sociaux du Gouvernement du Québec. »[7] La CORPIC abonde en ce sens, dans son communiqué datant du 27 mai 2014,mentionnant que « les propriétaires de logements n'ont pas à financer les mesures sociales. »[8]

Question

Sachant que d’autres mesures existent pour protéger les droits en matière de location de logement chez les personnes âgées, le projet de loi 190 Loi modifiant le Code civil afin de protéger les droits des locataires aînés répond-il au but principal de solidarité sociale envers les personnes aînées? Si oui, y a-t-il des modifications à y apporter?

Analyse

Madame David nous indique que ce projet concerne une minorité de propriétaires, car ce ne sont pas tous les propriétaires qui rêvent d’évincer les personnes âgées de leur appartement. Cependant, la députée de Québec solidaire croit qu’un projet de loi est nécessaire. Même si QS est un parti audacieux et voudrait qu’il n’y ait pas d’éviction du tout, le projet de loi est un début, un premier pas. Selon la députée de circonscription de Gouin, il existe des mesures, mais elles n’offrent pas assez de garanties et entraînent des attentes de résultat de trop longue durée.

Dans une entrevue accordée à Mélanie Loisel du journal Le Devoir le 30 mars 2014, Martin Blanchard, organisateur communautaire du Comité logement de la Petite-Patrie, un des moyens possible est de demander un soutien au comité logement de son quartier ou de sa ville et de se rassembler entre locataires pour effectuer une contestation à la Régie du logement. Cependant, la personne qui fait appel à la Régie du logement pour contester l’éviction doit prouver que son propriétaire est de mauvaise foi. Cela peut s’avérer difficile, puisqu’il faut « un simple permis d’agrandissement au propriétaire désireux de récupérer un logement locatif. » ^[9]De plus, il peut être difficile de communiquer avec son propriétaire pour lui poser des questions, surtout si celui-ci « est une compagnie à numéro. » [10]

Il peut être difficile d’un côté, comme de l’autre, de régler un différend : « le Protecteur du citoyen vient de dénoncer pour une sixième année de suite l'incapacité de la Régie du logement de tenir des audiences dans des délais acceptables. » [11] À ce sujet, le ministre des Affaires municipales, interrogé par Jean-Marc Salvet pour un article du journal Le Soleil (2014), « pense pouvoir faire des propositions qui réduiraient le délai de traitement des plaintes des personnes évincées ou menacées de l'être et «qui permettraient d'avoir un examen plus approprié de ce genre de situation.»[12]

Il est certain que les mesures disponibles pour les locataires âgés sont inappropriées et méritent d’être réformées afin d’améliorer le droit d’accès à un logement abordable, stable et répondant à la qualité de vie recherchée chez les personnes âgées.  Cependant, il est moins clair que le projet de loi est le meilleur moyen pour répondre aux besoins des personnes évincées de leur logement. Pour l’instant, certaines questions demeurent.

 

En premier lieu, nous pouvons nous demander le véritable objectif visé par le projet de loi : une solidarité et une protection envers les personnes aînées ou une diminution de la spéculation immobilière? Si le but principal est de diminuer la spéculation immobilière, pourquoi ne pas formuler un projet sous l’angle économique?

 

En second lieu, selon madame Carole Poirier, députée du Parti Québécois dans la circonscription de Hochelaga Maisonneuve, il faudrait aussi élargir la population visée par le projet de loi. Le problème touche aussi les familles. Si Madame David souhaite éviter l’éviction de la population vulnérable, pourquoi ne pas ajouter dans le projet de loi les critères pour les autres personnes vulnérables, telles les familles monoparentales ?

En troisième lieu, la formulation du projet de loi devrait étayer davantage les termes utilisés ainsi que les requêtes aux propriétaires.

·    Comment trouver un « logement équivalent » ?

 

·    Quels sont les critères déterminés pour savoir si le nouveau logement trouvé par le propriétaire est convenable et correspond aux besoins de la personne locataire évincée ? L’éloignement par rapport à l’ancien logement, les commerces environnants ou les services sociaux avoisinants ? La salubrité ? Le prix ?

Carole Poirier, députée péquiste, exprime un doute sur le fait de retrouver un logement au même prix que le loyer existant: « Mes parents, qui ont 80 ans, habitaient un six et demi à 485 $ par mois. Ils se sont fait évincer. Le propriétaire n'aurait jamais trouvé un autre logement à ce prix-là. Ça n'existe plus. »[13] Ainsi, il pourrait être difficile de refuser le nouveau logement proposé par le propriétaire.

Enfin, nous pouvons nous poser des questions sur la pertinence d’un projet de loi pour régler le problème. Un projet de loi est-il nécessaire ou d’autres mesures plus directes pourraient régler le problème? Madame Poirier travaille sur un projet plus réaliste, en travaillant non pas sur un projet législatif, mais sur des changements réglementaires. Madame Poirier nous a précisé, le 30 octobre 2014, que des règles sont prévues dans le cas de logements transformés en logements divises. Il y aura prochainement des modifications concernant les règles sur les condominiums. Ainsi, madame Poirier étudie la possibilité de saisir l’occasion pour demander au ministre un amendement faisant en sorte que les règles concernant les logements transformés en logements divises s’appliquent également aux logements indivise. Si l’on souhaite améliorer spécifiquement le respect des droits des personnes âgées en ce qui a trait au logement locatif, la FADOC mentionne que d’autres aspects sont à travailler tels que les taxes foncières et les baux. L’AQDR, quant à elle, a demandé un protecteur pour les aînés vulnérables, une autre mesure qui doit être mise en place.

 

Conclusion

 Le projet de loi 190 visant à améliorer le droit et l’accès au logement pour les personnes âgées est une mesure présentée et proposée par madame David, du parti Québec solidaire le 27 mai 2014. Il s’agit d’un projet de loi faisant appel à la solidarité sociale chez les propriétaires de logement locatifs. Ces derniers ne pourront évincer les personnes âgées si elles répondent à certains critères et durant les mois d’hiver. Si les personnes ont à être évincées, les propriétaires devront leur trouver un nouveau logement. Le projet de loi ne fait pas l’unanimité. Les groupes représentant les propriétaires mentionnent que leurs droits ont déjà été bafoués par le passé et qu’il n’appartient pas aux propriétaires de réaliser les mesures sociales du gouvernement. Le projet de loi est-il la meilleure voie pour atteindre l’objectif de Québec solidaire? Le projet de loi tient-il compte de toute la population en situation de vulnérabilité en cas d’éviction? Le projet de loi est-il assez précis? Un projet de loi est-il le meilleur moyen de protéger la population en cas d’éviction par un propriétaire? Ces questions ont été survolées dans le cadre de ce blog. Pour terminer, nous suivrons le cheminement du projet de loi de près. En effet, si celui-ci est adopté, ce serait le premier en provenance du Parti Québec solidaire.

 

Geneviève Ménard, maîtrise en administration publique, GRH

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[1] DAVID, Françoise (2014). « Projet de Loi 190 : Il faut protéger les personnes aînées », Le Devoir, 30 mai, [en ligne],http://www.ledevoir.com/politique/quebec/409587/projet-de-loi-190-il-faut-proteger-les-personnes-ainees (Page consultée le 26 octobre 2014).

[2] Assemblée nationale du Québec (27 mai 2014), « Projet de loi n°190 : Loi modifiant le Code civil afin de protéger les droits des locataires aînés », Point de presse, [en ligne], http://www.assnat.qc.ca/fr/video-audio/VideoAudioVisionneuse.html?adresse=http://diffusionm2.assnat.qc.ca/vsd/_definst_/41_1/AP/ AP_20140527_ 1600_1464.mp4/Manifest (Page consultée le 25 octobre 2014).

[3] SALVET, Jean-Marc (2014). « Protection des locataires aînés: le projet de loi de Québec solidaire mort-né ». Le Soleil, 16 septembre, [en ligne], http://www.lapresse.ca/le-soleil/actualites/politique/201409/15/01-4800449-protection-des-locataires-aines-le-projet-de-loi-de-quebec-solidaire-mort-ne.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne= cyberpresse_vous_suggere_4800834_article_POS1 (Page consultée le 25 octobre 2014).

[4] GAGNÉ, Louis (2014). « Protection des aînés locataires : le projet de loi de Québec solidaire appelé », TVA Nouvelles, 5 juin, [en ligne], http://tvanouvelles.ca/lcn/infos/national/archives/2014/06/20140605-163422.html (Page consultée le 25 octobre 2014).

[5] SALVET, Jean-Marc (2014). «Locataires aînés: Françoise David veut sauver son projet », Le Soleil, 16 septembre, [en ligne], http://www.lapresse.ca/le-soleil/actualites/politique/201409/16/01-4800834-locataires-aines-francoise-david-veut-sauver-son-projet.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm _contenuinterne=cyberpresse_vous_suggere_4800449_article_POS1 (Page consultée le 26 octobre 2014).

 [6]Association des propriétaires du Québec (2014). « Projet de loi 190 : L'Association des Propriétaires du Québec (APQ) se réjouit que ce projet ne soit pas adopté et sera présent pour tout autre projet du genre ». Médias, 16 septembre, [en ligne], http://www.apq.org/projet-de-loi-190--lassociation-des-propriétaires-du-québec-apq-se-réjouit-que-ce-projet-ne-soit-pas-adopté-et-sera-présent-pour-tout-autre-projet-du-genre.aspx(Page consultée le 25 octobre 2014).

[7] Association des propriétaires d'appartements du Grand Montréal (2014). « Projet de loi 190 - Loi modifiant le Code civil afin de protéger les droits des locataires ainés - Réaction de l'APAGM. », Conférence des Tables régionales de concertation des aînés du Québec,29 mai, [en ligne],http://www.conferencedestables.org/news/projet-de-loi-190-loi-modifiant-le-code-civil-afin-de-proteger-les-droits-des-locataires-aines-reaction-de-lapagm/(Page consultée le 25 octobre 2014).

[8] Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (2014). « Le projet de loi 190 de Québec solidaire soulève l'indignation des propriétaires de logements et de la CORPIQ », Actualité - Communiqué, 27 mai, [en ligne], https://www.corpiq.com/actualite/detail-actualite-communique.php?id=569 (Page consultée le 25 octobre 2014).

[9] DAVID, Françoise (2014). « Projet de loi 190 : Il faut protéger les personnes aînées », Le Devoir, 30 mai,[en ligne], http://www.ledevoir.com/politique/quebec/409587/projet-de-loi-190-il-faut-proteger-les-personnes-ainees (Page consultée le 25 octobre 2014).

[10]LOISEL, Mélanie (2014). « À la défense des aînés menacés d’éviction : Québec solidaire veut mieux protéger les droits des locataires âgés de 65 ans et plus », Le Devoir, 27 mars, [en ligne], http://www.ledevoir.com/politique/quebec/403795/a-la-defense-des-aines-menaces-d-eviction(Page consultée le 25 octobre 2014).

[11] Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (2014). « Le projet de loi 190 de Québec solidaire soulève l'indignation des propriétaires de logements et de la CORPIQ », Actualité - Communiqué, 27 mai, [en ligne], https://www.corpiq.com/actualite/detail-actualite-communique.php?id=569 (Page consultée le 25 octobre 2014).

[12]Ibid.

[13] SALVET, Jean-Marc (2014). « Protection des locataires aînés: le projet de loi de Québec solidaire mort-né ». Le Soleil, 16 septembre, [en ligne], http://www.lapresse.ca/le-soleil/actualites/politique/201409/15/01-4800449-protection-des-locataires-aines-le-projet-de-loi-de-quebec-solidaire-mort-ne.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne =cyberpresse_vous_suggere_4800834_article_POS1 (Page consultée le 25 octobre 2014).